Airbnb, quotas, changements d’usage… et pourtant : investir à Nice reste possible, rentable et stratégique.

Nice vient d’adopter une série de mesures anti-Airbnb qui font déjà trembler certains propriétaires. Directement tiré de la boite à outils de la loi Lemeur 2024.

Entre quotas par quartiers, autorisations limitées, « premier arrivé – premier servi », durcissement du changement d’usage et pression sur les meublés touristiques, beaucoup ont l’impression que la porte se ferme.

➡️ En réalité, elle ne se ferme pas. Elle se transforme.

Et ceux qui seront accompagnés, bien conseillés, et capables d’anticiper… auront toujours une longueur d’avance.

🔥 Ce qui change vraiment à Nice : les points clés à comprendre

La Ville entre dans une logique de régulation ciblée. Objectif : protéger l’habitat permanent essentielle dans de nombreux quartiers. On peut tout de même se demander si une famille avec deux enfants est prête à habiter dans le vieux nice, dans un immeuble sans ascenseur. Bien sûr on pourra y loger des saisonniers, certes, mais on peut penser que la régulation drastique annoncée, réduira le nombre de touristes dans les restaurants et commerces du vieux nice...  

Voici le nouveau paysage :

1. Des quotas par quartiers

Certaines zones de Nice vont fonctionner sur un principe de plafond d’autorisations pour les meublés touristiques.
Les secteurs les plus exposés sont notamment :

• Vieux-Nice

• Port / Garibaldi / République

• Carré d’Or – Masséna

• Nice Ouest, Bord de mer, quartier des Musiciens / bas de Gambetta

• Coulée Verte / Jean-Médecin

Ces quartiers concentrent déjà la majorité des meublés touristiques. La règle du « premier arrivé, premier servi » va y devenir décisive.

Source : Ville de Nice

2. Changement d’usage et compensation renforcés pour les résidence secondaires

La durée maximale pour une changement d'usage sera de 3 ans à compter de 2026 , contre 5 fois 1 année pour les autorisations accordées en 2025. 

Obligation de compenser après 3 années d'autorisation, ou pour le deuxième bien, en créant du logement classique.
Cette possibilité de compensation reste pour le moment faible, car il y a peu de m2 disponibles, et cela reste possible uniquement pour des propriétaires très aisés. Les banques ne prêtent pas pour ce type d'investissement. (lire notre article sur la compensation

Cela peut sembler insurmontable… mais il existe des solutions adaptées à chaque typologie de bien.

3. Contrôle strict des résidences principales (90 nuitées maximum)

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale, les contrôles seront renforcés : numéro d’enregistrement obligatoire, cohérence fiscale, vérifications automatiques, et vous aurez droit à louer votre résidence principale sur 90 nuits maximum, contre 120 en 2025.

⭐ Comment accompagnons nous les propriétaires et investisseurs à Nice ?

✔️ 1. Trouver la stratégie de location la plus rentable ET la plus conforme

Il n’existe plus un seul modèle de location courte durée, mais plusieurs modèles gagnants :

• Location saisonnière classique dans les quartiers NON soumis à quotas, pour limiter de risque d'un refus, ou d'une mise en attente de l'obtention du changement d'usage.

• Bail mobilité 1 à 10 mois pour les stages, études courtes, déplacement professionnel, soins médicaux de longue durée

• Location moyenne durée entreprises (salariés perm', parfumerie, tech…)

• Location mixte Étudiant + périodes hautes en saisonnier
  
  

✔️ 2. Identifier les quartiers opportunités malgré les quotas

Il existe encore plusieurs zones où l’on peut investir sans trop de blocage, avec :

• forte demande touristique

• forte demande mobilité

• faible saturation actuelle
  
  

✔️ 3. Accompagnement complet

• Audit du bien

• Vérification juridique (usage, RCP, règlement copropriété, assemblée générale)

• Étude de rentabilité selon trois régimes (saisonnière, mobilité, mixte)

• Mise en location haut de gamme via Ze Perfect Place

• Tarification dynamique

• Photos, vidéos, visite 360°

• Conseils long terme face aux futures évolutions législatives

🚀 Conclusion : les lois changent.

Une rentabilité (moins importante) reste pour ceux qui s’adaptent.

Ceux qui anticipent vont continuer à rentabiliser leur patrimoine sans stress.

👉 Nous accompagnons chaque propriétaire pour transformer les contraintes en opportunités.
👉 Investir à Nice reste possible, rentable et intelligent — à condition d’être guidé.