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Actualités - Fiscalité

Rédigé par Jérôme Payan le . Publié dans Actualité-Fiscalité.

Le conseil d'état Annule l'interprétation du BOFIP du 7 aout 2024

Victoire majeure pour les professionnels de la location meublée : l’interprétation du BOFiP d’août 2024 annulée

Excellente nouvelle pour les propriétaires, investisseurs et gestionnaires de locations meublées : l’interprétation publiée au BOFiP en août 2024 concernant la validation des critères para-hôteliers vient d’être annulée.
Cette décision remet de la clarté dans un secteur déjà fortement impacté par les récentes réglementations sur la location de courte durée (Airbnb, meublés touristiques, LMNP, LMP).

🔍 Rappel du contexte

L’administration fiscale avait introduit une interprétation restrictive concernant les 4 critères para-hôteliers permettant de qualifier une activité de location meublée comme para-hôtelière — impliquant potentiellement une soumission à la TVA.

Pour rappel, ces critères sont :

  1. Le petit-déjeuner

  2. Le nettoyage régulier des locaux

  3. La fourniture de linge

  4. La réception ou assistance personnalisée des clients

Selon cette lecture du BOFiP, de nombreux loueurs en courte durée risquaient une requalification en activité para-hôtelière, avec à la clé une obligation d’assujettissement à la TVA, une modification du régime fiscal, et des contraintes administratives importantes.

🏛️ Ce qui change avec l’annulation

L’annulation met fin à cette interprétation excessive.
Ainsi, en pratique, la plupart des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), et même certains LMP, ne basculent pas dans le champ de la TVA, car 3 des 4 critères para-hôteliers ne sont pas remplis dans la majorité des locations saisonnières.

Les précisions suivantes, qui avaient inquiété de nombreux propriétaires, sont désormais invalidées :

  • « Lorsque le séjour est d'une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour. »

  • « Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le linge de maison est au moins renouvelé au début du séjour. »

Ces formulations rendaient possibles des requalifications massives, même pour les simples prestations de base fournies dans les locations de courte durée classiques.

✅ Conséquences pratiques pour les propriétaires et investisseurs

  • Pas d’assujettissement à la TVA pour les locations saisonnières « classiques ».

  • Maintien du statut LMNP pour la grande majorité des propriétaires.

  • Stabilité fiscale retrouvée, dans un contexte déjà bouleversé par les règles de changement d’usage, quotas et restrictions locales (notamment à Nice, Vieux-Nice, Port, Garibaldi, Masséna…).

  • Sécurisation juridique pour les conciergeries professionnelles, très sollicitées sur la Côte d’Azur, qui peuvent continuer à accompagner les propriétaires sans risque de requalification abusive.

📌 Pourquoi cette décision est une vraie victoire du secteur ?

Cette annulation est le résultat d’une forte mobilisation des syndicats de professionnels de la location meublée, dont le SPLM et différentes organisations locales très actives sur les territoires touristiques.
Elle protège :

 

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La location de courte durée - Application de la TVA - Loi aout 2024 - Airbnb - Booking - Autres

Vers la fin de la concurrence déloyale avec les hôtels ?

Cette modification vise à aligner les prestations de location courte durée avec celles des hôtels, mettant fin à une forme de concurrence déloyale. Depuis le 7 août 2024, les services des finances publiques français ont modifié les critères de validation des services para-hôteliers, dans une doctrine explicant la loi de finances de 2024. Le BOFIP

Quels sont les services para-hôteliers ?

Les services para-hôteliers comprennent :

  • Accueil physique ou distanciel
  • Fourniture de linge
  • Ménage
  • Service de petit déjeuner

Comment savoir si mon activité de location meublée de courte durée est assujettie à la TVA ?

Votre activité sera soumise à la TVA si vous proposez au moins 3 des 4 services para-hôteliers mentionnés ci-dessus.

Qu’est-ce qui a changé depuis août 2024 ?

Les services fiscaux ont ajouté et modifié des critères de durée de séjour et de fréquence pour définir l’assujettissement à la TVA.
Vous trouverez les détails dans le BOFIP (Bulletin officiel des finances publiques) via le lien suivant :

BOFIP – Critères para-hôteliers et TVA

En résumé :
Un nettoyage hebdomadaire est désormais suffisant pour remplir l'obligation de service de ménage, et un renouvellement hebdomadaire du linge est requis pour des séjours prolongés.
Il ne suffit pas de fournir des équipements de nettoyage ou une laverie, ces services doivent être effectivement proposés
Cette nouvelle réglementation concerne tous les séjours de 30 jours ou moins.
  • Pour un séjour de moins de 7 jours, la TVA s’applique car le ménage et le linge sont fournis au début du séjour.
  • Cependant, pour les séjours de plus de 7 jours, si le ménage ou le linge ne sont pas renouvelés alors les critères ne sont pas respectés, et la réservation n'est pas assujettie à la TVA

Quelles conséquences sur mon chiffre d’affaires ?

Actuellement, seule la date de parution dans le BOFIP (7 août 2024) fait foi. Il n’y a pas de rétroactivité prévue, mais une application immédiate peut être compliquée pour ceux qui ont déjà fixé leurs tarifs. Une entrée en vigueur début 2025 serait plus envisageable, mais nous attendons une réponse des services publics.

La franchise en base de TVA

Comme pour toute activité d'auto-entrepreneur, il est possible d'appliquer la franchise de TVA si votre chiffre d'affaires ne dépasse pas 91 900€ brut (pour la para hôtellerie)

Quel impact sur les prix ?

La TVA n’est pas censée pénaliser directement l’entreprise, mais plutôt le consommateur final. Il faudra donc ajuster les tarifs pour inclure ces 10 % de TVA. Toutefois, l'impact exact dépendra de la date d'application de la TVA. Et du montant de la TVA déductible de vos dépenses et achats.

Quel impact sur le résultat de mon activité ?

Votre comptable devra déclarer la TVA collectée (10 % de votre chiffre d’affaires), mais pourra également déduire la TVA sur les achats, factures, travaux ou abonnements.

Conséquences sur les autorisations de location de courte durée en zone urbaine ?

La modification entraîne une autre conséquence : la location de courte durée sera désormais considérée comme une activité commerciale. Dans les immeubles d'habitation, notamment ceux à usage bourgeois, cela peut poser problème, car le commerce n'est généralement autorisé qu’en rez-de-chaussée. Des villes comme Nice pourraient donc refuser des agréments pour des locations de courte durée dans certains immeubles.

Quelles sont les conditions pour louer un bien en courte durée dans un immeuble ?

Pour être autorisé à louer en courte durée dans un immeuble, il est nécessaire que :

  • Le règlement de copropriété autorise le commerce aux étages ;
  • le règlement de copropriété autorise explicitement la location meublée de courte durée ;
  • Un procès-verbal d’assemblée générale autorise cette activité.

Il est donc essentiel d’être vigilant sur ces points avant de démarrer une activité de location de courte durée.

 

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Rédigé par Jérôme Payan le . Publié dans Actualité-Fiscalité.

Projet de loi de finance sur la location de meublé 2024

Bonjour cher ami loueur de meublé saisonnier,

 
En ce début d'année 2024, la fiscalité sur les revenus de la location meublée va évoluer.
 
Depuis quelques mois, les députés et sénateurs travaillent d'arrache-pied pour nous imaginer une loi qui doit rééquilibrer le marché de la location immobilière et sa fiscalité jugée comme "une niche fiscale". 
 
Je me permets de vous joindre quelques lectures à ce sujet, dont une dernière note de notre partenaire conseil en patrimoine Novalfi. 
Ci-dessous 2 liens internet pour comprendre les enjeux qui vous concernent :
Cette loi va affecter financièrement en premier lieu les propriétaires qui déclarent leurs revenus de location meublée en micro-bic. 
C'est-à-dire ceux qui bénéficient d'un abattement automatique des revenus pour couvrir leurs frais d'exploitation et autres.
 
Sur Nice, il est apparemment sûr que l'abattement fiscal va passer de 50% à 30% (voire de 71% pour les meublés classés à 30%). 
C'est la fameuse Niche Fiscale pointée par les députés.
 
Les propriétaires qui ont fait le choix d'être en Location Meublée Professionnelle  (LMP) ou Non Professionnelle (LMNP) sont un peu moins concernés.
Ils sont déjà au réel. Il faudra tout de même être vigilant sur les risques de devoir réintégrer les amortissements en cas de revente du bien.
 
Attention, certains pensent que la loi va être rétroactive sur les revenus de 2023. Il semblerait tout de même que ce point devrait être retoqué au Sénat et corrigé par le gouvernement. À l'heure actuelle, le gouvernement parle d'erreur à ce sujet.
 
Néanmoins, il est clair qu'au vu du montant des revenus générés par votre location, et la baisse certaine de l'abattement,  vous avez un intérêt, voire l'obligation de passer votre déclaration en revenu et charges réelles pour 2024 (et peut-être 2023 ?)
 
Aussi, dans un prochain mail, je vous transfère votre résumé de votre Chiffre d'affaires à déclarer pour 2023. 
 
Et je me suis "amusé" à estimer l'impact qu'aura le changement de la loi sur vos prélèvements sociaux (et des impôts sur le revenu).
 
Malgré la dépense supplémentaire que nécessite le passage au réel : c'est-à-dire le comptable (+-600€HT),
 
Il en ressort clairement que cette obligation de passer au réel va permettre aux propriétaires qui louent à l'année en meublé de réduire leur imposition sur les prélèvements sociaux et impôt sur le revenu.
 
Ce document est à titre indicatif et semble être une bonne piste de travail et d'évaluation des enjeux financiers et fiscaux pour 2023 et à l'avenir.
 
Il doit vous permettre de travailler avec votre expert-comptable et seul ce dernier pourra vous conseiller dans les détails. Si nécessaire, nous pouvons vous mettre en relation avec notre expert-comptable.
 
Je reste à votre disposition pour toute question,
 
Bien à vous,
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